五大典型案例 揭秘二手房买卖六大陷阱

自由人

揭秘二手房中介"捞钱"潜规则 警惕陷阱

随着近几年房地产市场的火爆，二手房成交量也逐步攀升。虽然每年有三四万套的成交量，但二手房交易中一些陷阱，一直是困扰很多市民的大问题，本报也经常接到类似投诉。为了让更多人在二手房买卖过程中避免上当受骗，记者采访了多位业内人士，通过典型案例，为您提供交易参考和警示。
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9 _& ?# V* |2 |# G3 w“打包价”：名为省税费 实为报高价牟利

8 n' I- d1 Y# T' o8 t, ^案例：近日，在xxx买了一套二手房的王女士告诉记者，她准备提取公积金还贷。提取公积金要求职工出具购房时的契税发票，她这才想起来，契税发票中介一直没给。王女士随后找到去年帮她买房的经纪人张某。张某称当时王女士交易过户采取的是“打包价”方式，没有契税发票。

原来，去年王女士想买的这套房子是面积超过140平方米的次新房，原房主刚办完房产证和土地证。经纪人张某帮她算了一笔账，称根据政策，这套房是非普通住房，过户时要缴纳的营业税、个税和办理两证的费用约为12万元。王女士有点犹豫，加上税费，总房价已超出其承受范围。最后张某游说王女士，他们可以通过“打包价”的方式帮她过户。这其中，由于要做低评估价等原因，她的总税费可以降至10万元，但是没有发票。想着能省两万元，王女士就同意了。

知道没有契税发票无法提取公积金后，王女士专门找了一家品牌中介的店长帮自己算了一下，这才发现，其实她过户的相关税费也就在9万元左右，中介不仅“吃”了她多余的过户费用，还不提供发票，实属陷阱。
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同样，市民汪先生也碰到这类事情。他看中一套光谷的房子，算下来单价比同地段的便宜1000元。碰到这样的“好事”，汪先生迫不及待地与中介联系。经纪人帮他算后期费用的时候，他才得知，这套房子的后期费用要十几万元。经纪人承诺，如果汪先生愿意通过“打包价”的方式过户，可以省下几万元，就是没有正规发票。

点评：业内人士提醒，市民不要为了省税费，就相信所谓的“打包价”。对于二手房交易过户来说，国家收取的相关税费是透明的，不存在随意减免的可能。另外，那些承诺通过做低“评估价”而减少税费支出的，同样不靠谱。房管部门的评估价有一个范围，明显低于该价格的，无法递交过户申请。目前，只要是有资质的评估公司，对该标准都比较清楚。正常交易过程中，很难通过人为做低评估价来省税费。那些打着所谓“打包价”幌子的中介，往往是给客户报高税费价格，然后从中牟利。

“诚意金”：名义上讲诚信 实为要套牢买房者

案例：前段时间，为了索要买房诚意金的事情，市民王小姐“烦透了”。三个月前，她在xxx附近看中一套房子，想与房东见个面，商议一下价格是否还有减少的可能。该中介经纪人小李说：见房东可以，先交诚意金1万元。在小李保证谈不成可退还诚意金后，王小姐就交了这笔钱。

( o0 I" y( O& }. |" ^+ [5 _, g不料，约见房主后，形势大变。王小姐先是与房东谈了一下午，也没有答成双方都满意的成交价。王小姐家人很满意这套房子，正准备退一步加点钱买下时，房东告诉她，自己不是真正的房东，这套房是登记在公司名下的，如果要交易过户，还要取得其他产权人同意。王小姐觉得这套房产权比较复杂，万般无奈之下，她决定放弃购买。当她找经纪人欲要回诚意金时，却遭到拒绝，原因是：“你交的是房屋的定金，现在你不买房了，而且是你自身的原因造成交易无法完成，这个定金就不能退。”
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诚意金怎么变成了定金？王小姐颇为诧异，但当她仔细看中介的收条时，看到上面写的非常模糊，称“该诚意金在交易过程中自动转为定金”。

9 O4 `7 v; w  q* m点评：市民在中介买房前，千万不要交所谓的“诚意金”。从法律角度来看，并没有诚意金一说。个别不良中介经纪人，打着“诚意金”的幌子，干着没有诚意的事。实际上，就是想方设法将买房人牢牢套在自己手中，这笔诚意金要么不退，要么以再找好的房源为由头，逼买房人同意转化为中介费，最后，被牵着鼻子走的还是买房者。

技术交流

“五大典型案例 揭秘二手房买卖六大陷阱”

只有两个案例啊，楼主继续！

seeangel

  二手的也买不起

superdeman

三手也卖不起！！！！

自由人

吃差价：中介扮买主 讨价还价故意拉低房价

案例：在xxx有套房子的杨先生介绍，去年想卖房子，于是找到一家中介。他想卖58万元，经纪人称这个价格很难出手。果然，几天后，他接到经纪人的电话称，房子完全无人问津，如果降3万元，可能就有人上门看房。抱着试试看的态度，他让经纪人把价格降至55万元。一天后，经纪人称，有一个买家很想买这套房子，但是只肯出53万元，如果杨先生同意，该买家可以一次性付款。杨先生觉得有点不靠谱，在他再三追问下，经纪人称是店里一个经纪人想买给自己住。杨先生留了个心眼，便利用周末多走访了几家中介，发现附近同样面积的房子，成交价没有低于55万元的。
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8 r8 D3 U7 x; D  _6 j第二天，杨先生打电话告诉那家中介，自己的房子不卖了。然后，他在网上以个人售房的名义发布一条信息。不到半天时间，那套房便以57.5万元的价格，找到了买家。

记者了解到，一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金收房、再转手的方式更隐蔽。
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- e% ^( f) W( S$ z' n2 F1 ^1 z! @/ v点评：建设部发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”等行为，但xx市一些中介吃差价的现象屡见不鲜。究其原因，是二手房市场信息严重不对称所致：因为买卖双方信息不对称，给中介吃差价提供了可能，让中介可以为了自己牟利炒高价格。杨先生差一点就被中介吃了4万-6万元的差价。要避免房屋中介“下套”，房主不妨多跑几家房屋中介，多了解一下市场情况。现在，房屋中介很多，大多生意不景气，遇见客户都会很热情，也会不厌其烦地介绍市场情况。当房主对市场了如指掌后，对房屋中介也熟悉了，就可以从容选择一家诚信中介，把房子卖个好价。

“三假”：细辨假房主假证假信息 免吃哑巴亏

案例：二手房市场存在的“三假”现象，让很多市民吃了哑巴亏。
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在xx路看中一套二手房的陈先生说，他与“房主”谈好了价格，签好了合同后，才发现此房主非彼房主。原来，这个房子是房主父亲买的，在陈先生支付了一万元定金后，“房主”的弟弟忽然出现，说这套房子卖低了，要求他加2万元，否则不能过户。陈先生面临两个选择，要么放弃买这套房，定金很难要回来；要么就要加价。

4 |- b' \, E# i, T点评：其实，二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。
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还有一些购房者对二手房卖家拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进“假房证”的陷阱，造成“钱房两空”。而且，现在一些假房产证做得非常逼真，只有专业人士才能辨出真假。业内人士建议，买房人最好到房屋产权交易中心查看该房屋的产权证是否真实。
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还有一类“假信息”，就是房屋需缴纳的水电费、物业费、燃气费等相关费用缴纳情况。如果不小心买到一个“负债累累”的二手房，就要先补齐相关费用，若找不到卖家补交费用，就得购房者自己承担这些损失。

“合理避税”：签“阴阳合同”卖方得不偿失
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! [" L9 G; |, l# B案例：今年上半年，王女士想把位于汉口的一套两居室出售。双方约定的价格是50万元，交易过程中，为了帮买家“避税”，中介机构将该房子的评估价敲定为45万元，交易过户时，按该价格在房管部门签了网上合同。这样一来，买家可以省几千元的税费。

. x7 ?2 L* j! {" H. q哪知，在过户过程中，双方出现分歧。合同中约定，王女士腾空房屋后，买家支付剩余20%的房款。由于到约定期限后王女士未及时腾空房屋，买家认为她违约，要求追究其违约责任，并拒绝支付剩余房款。王女士只好拿着他们事先签的价格为50万元的合同到仲裁委员会申请仲裁，要求买家支付剩余房款。但当买家拿出另一份房价约定为45万元的《武汉市存量房买卖合同》时，王女士“傻了眼”，这意味着根据45万元的那份合同，买家可以少支付几万元房款。

点评：二手房交易涉及金额不小的税费，为了省下一笔费用，很多买卖双方签有两份合同，一份为价格较高的，一份是过户时用的价格较低的，而这份过户时使用的合同将通过网上备案，成为双方真实有效的意愿表达。
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& M+ I* R0 J# A2 z6 C4 s9 T4 g. i* C一旦出现纠纷，从时间顺序上看，过户时经过网签的这份合同无疑更具法律效力，这时，卖家就会吃哑巴亏。因此，为了避税而签下所谓的“阴阳合同”不可取。

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二手房买卖避开六大“雷区”

. g; F% u1 v# ^# @& L0 b中房网首席交易顾问李建新介绍，在二手房交易火爆情况下，要注意二手房交易过程中，因房屋产权不明、协议存在缺陷等引起的纠纷和风险。

一是选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证（或公产租赁合同）的房产并实地查看，可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。

) t2 a/ L4 l- u5 \: ]  @二是卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验，卖房人与产权证上的所有权人是否一致，不一致的，再看有无所有权人经公证的授权；有无其他共有权人，是否取得共有人同意出售的证明等。
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0 I, s+ F0 C6 b8 M  G+ l7 V7 ~三是房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的，签协议前，买房人应先到银行咨询，避免因贷款问题影响协议履行。

7 Q7 l2 f. o  h+ b) i4 W四是慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房产管理部门办理交易资金监管，保证房屋交易资金安全。
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五是尽快办理房屋过户手续。签好房产买卖协议后，双方应及时到房产管理部门办理过户手续，避免单方违约带来不必要的麻烦。
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六是做好房屋交验。房产过户后，买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。

东子

最近我也想买一套，55平吧13万。

chenhl

感谢楼主的分析！

TBR砖家

感谢楼主提供好资料

平常心

55平方13万？请问在什么地方呢？
在广州，这样的价钱大概只可以买5.5平方米！

TBR砖家

原帖由 平常心 于 2010-11-29 07:50 发表

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0 k# X8 v. r  w  ^55平方13万？请问在什么地方呢？
在广州，这样的价钱大概只可以买5.5平方米！

确实，这个价位的太少了