房地产的泡沫一瞥----------去大亚湾投资买房：低价诱惑下的购房陷阱

陈工 · 发表于 2012-8-7 15:57:35

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近年来，与深圳相邻的大亚湾，被地产商们冠上“深圳东”“新深圳湾”等概念，植入充满诱惑性的广告，再加上远低于深圳的价格，挑动着深圳市民的心弦，让深圳客成为占据当地七成以上的购房主力军。然而，随着房地产调控的持续，越来越多的购房纠纷日益浮出水面，许多深圳市民深感投资失败后悔莫及，开始向开发商要求退定金甚至退房，为此走上了艰难的维权之路，本期的晶报深度调查，记者就将目光投向了大亚湾。

“深圳湾，新蛇口”、“3063元/平方米起”……深圳前往大亚湾的高速公路上，沿路的广告牌不断提示着路人，大亚湾的房子很便宜。除了便宜的价格，开发商还对大亚湾的位置进行重新“定义”，不断喊出“深圳东”“新深圳湾”、“新蛇口”的概念，将大亚湾的未来发展与深圳捆绑一体，让人感受大亚湾光明的前景。

大亚湾也好似一个大工地，塔吊四立，路边都是一栋栋建好或者正在动工的楼盘。多数楼盘的外面，挂着让人动心的条幅：3600元起、首付仅需4万元、超高性价比……

深圳规划国土资源委员会最新公布的数据，7月份深圳新房均价已高达2万元每平方米。巨大的价格反差与开发商蛊惑人心的宣传，诱惑着众多深圳人前往大亚湾投资买房。

一开始以为天上掉下了馅饼，后来却发现掉入了开发商精心设计的陷阱。这是不少深圳市民在大亚湾购房的真切感受。

案例1

交了定金房价却多了两万

老人难接受想要回定金

肖音（化名）是湖南怀化人，随女儿在布吉居住。肖音原先的企业刚改制，买断工龄的2.8万刚拿到手，其中2万元已成为她在大亚湾龙光天悦龙庭[最新消息价格户型点评]的购房定金。今年6月初在看到大亚湾龙光天悦龙庭仅售3600元的宣传单后，她动心了，准备以女儿的名义购买一套。

7月15日，她随数百位购房者到营销中心认购。现场显得很热闹，每次安排10人一组进去选房。轮到肖音时，她发现自己中意的9栋某户型“选光了”。“我就说不买，结果七八个业务员围住我劝说我不要放弃。”

肖音坚决要求挑一套603的户型，开发商见状，提前将1栋603的户型卖给她，肖音说，没看相关合同等文件，销售人员就叫她先刷卡交定金，在刷卡时，肖音连续输错2次密码。“我就想放弃了，可销售人员还是不停劝说。”交完定金后，肖音就以女儿的名义签了合同，签完字她还来不及看合同，销售人员就将合同收走了。

7月22日，肖音如约过来交纳首期款，让她不解的是，销售人员给她算的价格却变为1栋603为77.6平方米，最初的价格是27.7万元，而交钱时却成了29.9万元，首付就要11万元。这种做法让肖音无法接受，她想要开发商退回2万元定金。

案例2

开发商承诺5年免费楼巴

定金交后只能花钱包车去

刘友钦拿着开发商公布的楼巴时刻表告诉记者，他住在布吉慢城，看到大亚湾的房子便宜，想买一套给丈母娘住，周末他可以和家人到大亚湾来度度假。之前开发商承诺的免费5年楼巴，在来现场选房及交定金时，刘友钦享受到了。可当他交完定金后，再准备来交首付时，免费楼巴很快成为泡影。

“前晚我致电销售处，咨询楼巴的事情，工作人员回答停电暂停开行，我当时就没过来。”刘友钦第二晚又打电话给工作人员，确认次日是否有免费楼巴。结果他和丈母娘在布吉苦等2小时，也没见楼巴踪影，他再次致电工作人员，工作人员说没车，刘友钦只能花500元包车前往大亚湾。刘友钦认为开发商言而无信，也要求退还已交纳的2万元定金。

案例3

交完首付1月后仍不能签

承诺返款不兑现因客户多？

陈女士在大亚湾皇庭集团开发“玛丽的城堡”（注册名为“红树东郡名苑”）6月9日开盘当天，交了2万元定金买房，6月19日她如约去交首付款。交完首期款后，销售员却告知她不能马上签购房合同，原因是大亚湾房管局系统升级，要等升级完毕之后才能签。谁知这一等就是一个月，7月上旬，她的一位朋友通过查询发现，房管局系统根本没有升级，不能签约的原因是“玛丽的城堡”处于抵押状态。陈女士认为，开发商隐瞒事实，房屋还没有解除抵押就对外销售。

为吸引客户，“玛丽的城堡”还推出了“113”计划，即“一成首付，免一年月供，三年保值补差价”。范映灿在6月9日认购了玛丽的城堡1栋2单元1504房，并交纳2万元定金，开发商承诺“113”计划的客户在银行按揭后，将一年月供直接返还给客户，其中86平方米以上返还4万元。当他交完定金去签正式合同要求享受“113”优惠时，销售人员解释称，返还已在原定的房价中扣除了。让范映灿觉得上当受骗了。

同样在大亚湾房管局的介入下，皇庭集团的一位袁总给范映灿等人答复，称没有返款是因为开盘当天客户太多，他们准备不足，另外销售员没有理解开发商的原意，在交流沟通时不到位。

针对范映灿、陈女士等多名购房者要求退还定金并且退房的要求，几经协调后，皇庭集团也表示要一个月后才能给出明确答复。

购房者维权

开发商迟迟不露面，多部门介入方承诺解决

感觉上当受骗的购房者们结成了“维权联盟”，与肖音一起维权的还有6 人。他们共同列举了龙光天悦龙庭[最新消息价格户型点评]的几条“罪状”：

1、没有商品房预售许可证就提前发售，天悦龙庭是在7月14、15日发售，7月16日网上才公布了该楼盘的预售许可证，预售证审批时间却显示2012年7月13日；

2、销售时都是客户先刷卡，再签认购书，然后再算价格，违反销售程序；

3、价格欺骗，前后计算的价格不一；

4、开发商不诚信，谎称网签有问题，将交付首期款的签约时间拖延。

7月25日，他们来到惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局投诉，在该局的协调下，龙光集团表示将研究解决方案，8月1日给出明确答复，龙光集团还给几位购房者出具了书面承诺。

8月1日上午10时，他们如约赶到大亚湾澳头中兴北路198号的天悦龙庭售楼处，却没有人过来接待，大家只好转向大亚湾经济技术开发区房产管理局。几次电话催促，龙光集团一位胡经理才于下午1时赶到协调现场。

双方就退还定金展开协调，胡经理表示，龙光集团惠州分公司总经理8月15日给大家一个明确的答复。购房者们指出龙光集团没诚意，且未明确15日是“退定”还是“不退定”。双方就此展开争论，差点发生肢体冲突。

在警方和房管局的协调下，龙光集团最后答应21日约购房者见面，协商解决此事，但直到下午4时，此事才初步解决，而此时购房者们还没有吃上午饭。

开发商回应

3600元均价只是宣传价

免费楼巴仅负责临时接送

“这完全是购房者们无理取闹”，次日上午，在接受记者电话采访时，对于大家的投诉，胡经理这样辩解：

首先，天悦龙庭[最新消息价格户型点评]百分百有预售许可证，否则房管局不可能让开发商卖房子；

其次，客户先刷卡交定金是实际情况，因为客户在刷卡之前，先看过户型、算过价格，合同和价格都是公示的；

第三，关于价格前后不一，他们一直是宣传每平方米均价为3600元，但并不是每套房都是这个价；

第四，5年免费接送的楼巴没有承诺，该集团在大亚湾还有个楼盘龙光城，此楼盘才有免费楼巴。天悦龙庭开盘时，因为客户过多，该集团才临时调动几辆楼巴，免费接送天悦龙庭的客户。

对于购房者反映售楼处称网签出现故障说法不一的问题，胡经理回应称，网签系统确实没有出现故障，因为购房人数过多，在临近签约期，大家集中过来签约，导致2台打印机瘫痪，打印机修好后，电脑系统又瘫痪一个多小时。为了避免客户集中签约，该公司才以此为借口发短信，让大家分批过来签约。

天悦龙庭签约的客户中深圳客占90%，为吸引深圳客人购买，该楼盘与13家中介公司签订连动客户协议。胡经理承认，这些公司的业务员有时为了促成生意，可能在服务方面存在一些不到位或者虚假的宣传。“但我们的要求很明确，要求这些业务员带客户来时，不能给客户说开发商以外的承诺。”

专家分析

曾经辉煌的大亚湾缘何沉寂

成交低迷开发商打价格战

一旦交了定金再想退回来难上加难，尤其在大亚湾成交量如此低迷时。一位资深的投资客这样分析，有些开发商为了不影响销售，就采取拖的办法，实在拖不下去再来想办法解决。

大亚湾房管局交易中心的一位工作人员私下对记者透露，因国家调控持续等原因，近期大亚湾的开发商纷纷低价竞争，购房者与开发商间纠纷也很多。他们接到购房者投诉后，就把双方叫到一起协商处理，协商不成只能建议通过法律途径来解决。

“大亚湾让不少深圳投资客遭遇了‘滑铁卢’”。一位资深投资客坦承，他有不少朋友投资大亚湾都以失败而告终，有些人买了商铺交了首付后房价迅速下跌，干脆就不要首付。有些朋友买房后兴冲冲地装修好，开始每月过去住1-2次，却发现生活很不方便，慢慢地就不再过去，租也租不出，卖又卖不掉，房屋就积满灰尘放成一块心病。

低迷的成交让大亚湾开发商奇招各出，价格战、促销战，开发商之间撕杀惨烈。“开发商都是为了尽快回笼资金。”在大亚湾开发的一深圳地产公司老总无奈地说，不少楼盘的价格仅高于成本价，还有楼盘售价甚至低于成本价。

泡沫经济后大亚湾阴影重

惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。大亚湾在成立初期，就上演了一场轰轰隆隆的“炒地风潮”，这波风潮带来了一波泡沫，给大亚湾的房地产市场留下了严重的阴影。

当时的房地产泡沫是随着所谓的大项目将进驻的消息炒起来的。上世纪90年代，一度传言熊猫汽车城、南海石化项目等大项目有意落户大亚湾。很多人看好当地的房地产市场，媒体也大加渲染大项目将带来的大发展。在1992年至1993年短短的一年中，小小的大亚湾就聚集了上千家中外公司，投入资金几百亿元，跑马圈地，热炒地皮。

与高涨的热情相反，现实以冷酷的姿态宣告房地产泡沫的破灭。由于美国计划投资的熊猫汽车城项目遭遇挫折，南海石化项目也迟迟不能落户，大部分房地产公司预期落空，悲观情绪漫天弥漫。

自1993年下半年开始，国家采取从紧的宏观调控政策，严格控制房地产贷款。这让大亚湾房地产市场雪上加霜，不少开发商资金链断裂关门倒闭，留下近百栋烂尾楼，成为这次泡沫风潮的最好见证。

“又到惠州大亚湾。二十年前，这里曾是中国泡沫经济最耀眼的一颗明珠。在‘八十年代看深圳，九十年代看惠州’的口号激励下，这里成了冒险家的天堂：影星刘晓庆在此炒过楼，联想柳传志在此炒过地。连西安曲江掌门人、现为副市长的段先念，也坦承当初下海来过这里。二十年过去，物故人非。烂尾楼依在！”8月3日，中国著名战略咨询专家王志纲故地重游，发了一条微博感慨不已。

楼市低迷因政府不作为？

在大亚湾管委会规划的新区宽阔整洁的大道上，路上的车辆并不多，行人偶尔可见几个，路两边都是建好或在建的高楼大厦，建好的楼房也大多闲置，大亚湾的人口稠密区依然集中在离新区较远的澳头、霞涌两个老镇上。

大亚湾的楼市低迷，和国家调控有关，但当地政府不作为也是主要原因。一位不便透露姓名的深圳资深地产人士分析，大亚湾楼市现状和三方面有关：一是大亚湾政府规划和投入滞后，只是通过卖地圈钱，学校、医院、公园、交通等公共基础设施缺失。可能惠州市政府也有心无力，因为大亚湾属于惠州边缘地带，政府财政无法支持基础配套的快速完善。

其次是供应量太大，地产商扎堆大亚湾，有些楼盘一个项目就50多万平方米，相当于深圳一年的供应量。大亚湾房管局网站显示，至8月5日，2011年12月后上市的可售房屋就达5012套，可售面积达59.6万平方米。

最后，大亚湾度假的概念配套不足，大亚湾最初的概念是吸引购房者周末去海边休闲度假，但休闲度假的配套设施不完善。

中国资深地产评论人、城市文化学者王世泰还指出，大亚湾楼市受冷落，还有一个重要的因素，就是环境安全问题。大亚湾是以石化产业为龙头，但近期石化安全事件频发，环境安全让一些深圳购房者顾虑重重。

为什么大亚湾楼市竞争激烈开发商还趋之若鹜？深圳一家知名公司的高管道出原由，2009年，该公司一个楼盘正好卖完，资金回笼后，公司决策层见大亚湾楼市火爆，一下就拿了3块地，拿地之后已身不由己。

网友提醒

“请不要相信地铁口概念”

大亚湾购房的主力军主要是深圳客，有统计显示占70%以上。在2010年4月，网友“小艳云”就发帖提醒购房者，前往大亚湾的购房者要小心，以免掉入开发商精心布置的陷阱，而这个提醒现在看来都不过时。

“小艳云”总结了9条：

1、请不要相信地铁口概念。到目前为止，惠州还没有在惠阳规划地铁项目，只规划了深惠城际轻轨和正在开工的厦深沿海高铁。

2、请不要相信一些建在偏远路段的房子能租出去，那边人口少，工业和商贸都不发达，偏一点的地方(如石化大道西段)基本上在近5-8年内很难出租，你最好选离中心近的房子买。

3、请不要相信房子已卖完之说，那边的房子不是那么好卖，那边楼盘多得很，地多人少啊。

4、请不要一次性交1万以上的定金，以免你后悔时担心损失，你最多给2000元的定金或者一分不给，等确定了再买也行。

5、请在交定金之前一定要先看到认购协议和正式合同，因为那边的开发商大多不厚道，认购协议和正式合同都是最大限度的保护开发商的利益，如果看到合同和认购书不公平，你应该坚决不买，不能犹豫，否则你会被忽悠进去。

6、请不要太多相信房产中介的吹嘘，他们说啥都是政府规定的，政府才不会管那么宽，买房是你和开发商之间的合同关系。

7、请已确定购房的人不要交了钱就走人，而是要和买了同一小区的人相互留下联系电话，以免需要维权时，身单力薄。

8、请先上网查看该地块的土地使用年限，这边的土地很多是政府规划的商业用地，只有40年的使用权，再加上土地经过几次倒卖，早已过去7-8年，有些甚至过了10多年。

9、请当心售楼人员的欺骗，那边的房地产销售人员素质不怎么高，只要你买房，啥承诺都敢说

陈工 · 发表于 2012-8-7 16:00:36

注：
1. 深圳关外的房子，宝安机场附近，新楼约12000元/平方起；
2. 相邻的南山区属于关内，10年房龄的100方二手楼大约300W，
3. 靠近香港的罗湖地段4W元/平方才起步，5W，6W也不稀罕；

相比之下周边城市万元房价当然具备相当的吸引力

陈工 · 发表于 2012-8-7 16:03:12

话说小产权房：
深圳关外，如福永各村委会搞的集中规划统建楼，售价大约7000元/平方；村民投资的单栋公寓房，小区房，大约3500元/平方；

陈工 · 发表于 2012-8-7 16:07:02

统建楼，因为是以村委会名义建设，报批有一定的手续，一般相对稳定；
而村民或者私人投资的公寓，花园小区，多属违章非法建筑，如果执行政策，说扒就扒了，不受任何法律保护；但是，因深圳市典型的外来人口城市，出租屋极其火爆，有些人非常愿意投资买上几层，再出租，10年不到本钱就回来了，玩的就是心跳…….

据说深圳要出台政策--------小产权房收归保障性住房，弥补供应不足的问题

陈工 · 发表于 2012-8-7 16:08:53

随处可见的牵手楼，极其简陋的条件，与深圳似乎永远用不完的青壮年劳动力紧密联系在一起……

gaohui890 · 发表于 2012-8-7 16:52:08

大亚湾去看过，售楼员让人

caisenqun · 发表于 2012-8-7 17:09:01

胶友调控両年房地产并未跌价.还在涨..俺想清楚了...房地产后面是中国人民银行.再后面是...权力..再后台是政治体制.利得集团..82%是贷款买房..诚实不是政府.

豆豆2012 · 发表于 2012-8-7 17:57:36

房子听说最近又开始反弹了啊

peterptchu2002 · 发表于 2012-8-7 19:34:14

一般国外的正常房屋经济曲线起伏是7年

rubberlife · 发表于 2012-8-7 20:03:13

大亚湾，是不是有核的是方

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